前言：国内大型地产企业比如恒大和碧桂园，在某地拿到可开发的建设用地后，一般情况下施6个月时间内开始破土施工，12个月内主体结构完工，24个月内配套设施完工，36月内交房完毕。项目按照预定时间、预定投入施工，保证资金和资金流情况下安排工程进度。
一个项目完整的运作包含项目立项、概算设计、前期规划设计、详细施工图设计、施工、销售、后期运营阶段。各个阶段都涉及项目的收入和成本。
一、立项的目的是在环评、可行性研究、城市整体规划、资金等各项条件满足的前提下，可以运行。
二、项目成本组成：土地成本、建安成本、销售成本、建设期管理成本、银行融资成本等。根据各公司的财务状况，各项成本的比例不等。现阶段土地成本分摊到每平米的价格约为（比如200万/亩，建筑容积率为2.0。土地成本每平米为1500元，）建安成本为2000元/平米，销售成本、税费、其他等占到1000元/平米,合计为4500元/平米，就是说房价均价4500元/平米，项目的利润为零。例如：整个项目建筑面积为10万平米，地上9万平，地下1万平米，总成本为100000*4500=450000000元。可行性研究报告中一般会做利润分析。
三、项目收入组成：销售收入、土地逾期收入、政策性补贴收入、税收返还等，地产项目主要是销售收入。例如：整个项目建筑面积为10万平米，地上9万平米可销售，均价6000元./平米，静态总收入为6000*90000=540000000元，
四、利润分析：综合上述项目静态利润为540000000-450000000=90000000元，项目总体利润率为16.67%。换算到3年的建设期，则年净利润率5.56%(收益和贷款持平），顾，在不占有自有资金的前提得下，投资回收可观.。
五、项目提前和延期的利润分析：由于开发时间的长短影响着项目收入、支出、利润。然后就两种情况做如下分析：
1、第一种情况项目延期施工。项目原计划3年时间来完成，而实际是用4年时间才完成。造成：①银行土地融资借贷成本增加；②建设期建安成本增加（含有的设备租赁等成本增加，管理成本增加）；③建设期管理成本增加；④销售成本增加（销售延期，补偿业主的违约成本增加）。
总结：假设收益保持不变的前提下，成本增加的同时，利润在减少。
- 第二种情况项目提前竣工，假设项目原计划3年时间来完成，而实际是用2年时间就完成。结果是以下几种情况
①银行土地融资借贷成本减少（最大比例）；
②建设期建安成本建安成本略微提高（其中含有的设备租赁等成本减少，但是临时采取赶工费其他加强费相应增加，综合下来可能提高，比如原造价1000元/平米的楼体，为了加快施工进度，提高水泥标号，加大投入脚手架模板周转利用率少了，成本可能达到1200元/平米）
③建设期管理成本减少（为加强施工管理，比如：人员没有增加20%，施工时间减少30%，总体管理成本是在减少）
④销售成本。（1）销售时间减少部分销售成本（2）相应为了达到销售任务，增加宣传成本，（3）为提高销售率是否降低预售价格，（4）提前回款减少了融资借贷成本。综合下来节约了销售成本，牺牲点销售利润。总体能在持平前提下操作。找到合理的销售市场价格。
3、总结：提前竣工，总体能减少成本。
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